Hypotéky

tlačiťPDF verzia

Financovanie bývania hypotékou - základné pojmy

 

Čo je hypotekárny úver?

Hypotekárny úver je dlhodobý úver poskytovaný hypotekárnymi bankami. Je vždy zabezpečený tuzemskou nehnuteľnosťou, s lehotou splatnosti od 4 až 30 rokov.

Účely hypotekárneho úveru

Takýto úver môže byť určený na financovanie:

  • nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti – napr. byt, dom či stavebný pozemok
  • výstavby alebo prestavby dokončenej stavby
  • údržby tuzemskej nehnuteľnosti,
  • splatenia iného úveru, ktorý bol použitý na vyššie uvedené účely

Podmienky získania hypotekárneho úveru

Žiadateľ by mal spĺňať nasledovné kritériá, ak chce od banky žiadať hypotekárny úver:

  • slovenské občianstvo a trvalý pobyt v Slovenskej republike
  • cudzinec s trvalým pobytom v Slovenskej republike
  • aspoň jeden zo žiadateľov je občanom krajiny, ktorá je členom EU

Hypotekárny úver zabezpečený nehnuteľnosťou

Skôr než banka poskytne úver, potrebuje zábezpeku pre prípad, že by dlžník prestal úver splácať. Hypotekárny úver sa zabezpečuje v prvom rade založením nehnuteľnosti voči tuzemskej kupovanej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosti vo vlastníctve tretej osoby. V prípade, že dlžník svoj úver prestane splácať, má banka na základe záložného práva možnosť vyrovnať úver predajom nehnuteľnosti.

Zákon povoľuje bankám poskytovať hypotekárne úvery len do výšky 70% z hodnoty nehnuteľnosti. Banky preto vytvorili nový finančný nástroj, tzv. spotrebné účelové úvery. Ide o kombináciu hypotekárnych úverov a spotrebných úverov, pričom úročenie a splatnosť sú zvyčajne rovnaké.

V súčasnosti banky deklarujú ochotu poskytovať takéto spotrebné účelové úvery do výšky 100% hodnoty založenej nehnuteľnosti, v praxi sa však často stáva, že žiadateľ získa nižšie percento tejto hodnoty.

Hodnota nehnuteľnosti sa pritom neurčuje na základe predajnej ceny, ako sa mnoho klientov domnieva, ale na základe znaleckého posudku nehnuteľnosti.

Pri hypotekárnom úvere banka takmer vždy požaduje vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti. Ide vlastne o viazanie poistného plnenia v jej prospech. Žiadatelia si ho môžu vybaviť sami alebo im ho sprostredkuje banka. Banka zvyčajne navrhne len samotné poistenie nehnuteľnosti. Nemenej dôležité je pritom aj poistenie domácnosti či poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré nanajvýš odporúčané. Ak by totiž majiteľ nehnuteľnosti napríklad nechtiac vytopil svojich susedov alebo by sa od neho rozšíril požiar do okolitých bytov, poistenie bez tohto pripoistenia by mu túto škodu nevynahradilo.

Úročenie a fixácia úveru

Úroková sadzba môže byť:

  • variabilná úroková sadzba, t.j. bez fixácie 
  • fixná úroková sadzba - s fixáciou na 1, 2, 3, 5, 10 rokov

Hypotekárne úvery a spotrebné účelové úvery na bývanie majú úročenie, ktoré môže byť fixované na určité obdobie. Znamená to, že počas fixačného obdobia sa úrok a ani splátka nemenia. Po uplynutí doby fixácie môže banka úrok zmeniť – či už kvôli zmenám medzibankových sadzieb alebo aj podľa toho, či klient svoj úver spláca riadne a načas.

Vo všeobecnosti je možné nájsť dve protichodné výhody fixácie:

  • Pri krátkodobej fixácii alebo úvere bez fixácie môže banka meniť úrokovú sadzbu veľmi často (napr. každé 3 mesiace). Znamená to, že pri zvýšení úrokových sadzieb na trhu úrok klienta takisto okamžite vzrastie, avšak pri poklese bankových úrokových sadzieb okamžite klesá aj jeho úrok. Týmto spôsobom získava z dlhodobého hľadiska „zlatú strednú“, teda priemernú úrokovú sadzbu.
  • Pri dlhodobejšej fixácii (najčastejšie na 3 alebo 5 rokov) klient získava predovšetkým istotu, že sa mu počas tohto obdobia nezmení mesačná splátka. Nemôže ho prekvapiť náhle zvýšenie splátky úveru a môže si tak lepšie plánovať svoje budúce výdavky.